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凉半截!大温房地产进入熊市 温西皇帝女成这样了

2018-09-13
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据大温哥华地产局在9月5日星期三发表的报告显示,大温8月份的房屋需求持续下跌,8月只有1929间住宅成交,较2017年同期及2018年7月下降36.6%和6.8%,成交量更低于过去10年同期的平均数字。


空气中有没有熊的味道?


熊来了。网上图片


都市报专栏作者、龙美地产总裁刘毅认为,从今年1到8月的市场数据看,大温房地产市场已经进入下行信道。他以列治文和温西市场为代表,为读者分析大温房地产市场的变化。他说:大温其他地区也同样低迷,甚至更为严重。比如西温的情况更为严重。很多现象都表明,市场已经进入慢循环。



 

曾炙手可热独立屋无人问津


过去热门的独立屋如今无人问津。以前人们争抢的学区房、邻居友好花园漂亮的好区房子如今长时间地等待买家。降价的房子比比皆是,温西有些房子降价百万之多。有些卖家可能因为银根紧,需要现金流,降价幅度很大。笔者就见到叫价1800万的房子,现在降到900万。叫价800多万,500多万卖出的也不少。


温西豪宅。                网上图片,图文无关


温西豪宅。                网上图片,图文无关


 

温西皇帝女成这样了


曾经出来一个卖掉一个的温西独立屋,由皇帝女变成了需要降价求售。

温西最近卖出去的房子很少,8月份有165个独立屋挂牌出售,卖出35个,挂售比仅为21.21%。虽然数据太少,但也可以看出明显的下行趋势。




本文所附的表格,是今年1至8月的销售统计,读者可以看到当月拿出来卖的新盘数量,与卖出数量对比,就可以看出供需之间的不平衡。



 

公寓楼花风险趋高谨慎!


公寓、楼花市场也已经呈现出高风险状态。通常客户找我买楼花,我会问他几个问题:准备炒还是自住?如果打算做投资,如果成交之前没卖掉,有钱付首期吗?可以贷到款吗,如果不能,可以付全款吗?虽然看到很多人赚了钱,买楼花还是要三思而后行。如果成交不了,预付款就打了水漂,还会被地产商追讨损失。如果市场大震动,大量房子不能成交,有经验的大地产商一定有办法保障自己的利益。现在有不少人在赔钱卖楼花,赔10万卖的都有。这是聪明的做法,等到不能成交时损失更大。


 

列治文价格还能Hold得住


请看列治文的情况。2月份本来会出现春节效应,拿出来卖的房子多了,有286个,但卖出仅有55个。8月拿出来卖的有203个,卖出去的只有34个。挂售比(挂牌卖数量与售出数量比例)为16.75%。列治文房子虽然售出减少,但价格变化不明显。因为列治文居民中华人居多,有持有的经济能力。价格太低就不卖。




 

卖房子 过这村就没这店了


笔者建议,对于卖家来说,需要卖房子的,坚决卖出。现在来一个Offer不容易,每一个都要认真对待,不要看出价太低就不理不睬。有个西人老先生的房子在市场好的时候350万可以轻松卖掉。现在开价不到300万,多低的Offer也回,后来在230万左右把房子卖出去了。因为他买房子早,房子住了半辈子,这样的价钱也很满意,可以安心养老了。但华人往往没那么潇洒,开价300万,人家给290万的Offer,不接,价格跌到280万了,还不接,价格跌到240万了。一步一步都没赶上趟儿,最后不到200万成交了。


总之,卖家的思想要跟上市场变化,价格下降就是下降了。现在有钱想买房的都不着急,在等抄底。


 

楼花市场放缓 3年最低点


有房地产市场分析家指出,大温楼花市场正在逐渐放缓,预测今年第三季的未售出单位数量,将会多于已卖出的数量,也是近3年来首次。


列治文公寓楼 网上图片


负责收集新公寓数据的城市分析(Urban Analytics)组织分析员费雷里(Michael Ferreira)估计,楼花市场将出现调整,换言之,预售单位价格可能会走向平稳,或是销售量会下跌。


 

换屋买家采观望态度


他补充说,如果市场继续维持目前走势,今年第三季的未售出楼花数量,将会超过同季已售出单位的数量,这是自从2015年年底以来首次。预售公寓项目的地产发展商,一般须要成功售出一定比率的单位,然后才会符合贷款申请资格。


温哥华一公寓楼内景。                   网上图片


费雷里表示,市场上原本有一批预备“大屋换小屋”的独立屋业主,但受到现有物业价格越来越不稳定的因素影响,他们目前大多会抱着观望态度,以致对那些以这类买家为对象的预售项目,造成一定冲击。


至于首次置业或投资者,则会在价格方面更为敏感,并且在挑选楼盘上,也会由于有较大选择空间而变得更加审慎。


因此,费雷里指出,相对于以往在开售数周内售出七至八成单位,地产发展商目前预计,在开售数个月内售出四至五成单位,然后再以长线推广策略,促销其余楼盘。


根据现行规定,在楼花公开销售后,地产发展商可以有9个月时间,提交贷款申请文件。同时,发展商也可以要求贷款机构,延长提交文件期限。


 

独立屋价跌公寓一枝独秀


楼价方面,8月份独立屋基准价为156.1万,较2017年同期及2018年5月分别下跌3.1%和2.8%; 公寓基准价是69.55万,较2017年同期及2018年5月分别上升10.3%和下降1.6%;相连屋基准价为84.61万,较2017年同期及2018年5月分别上升7.9%和下跌0.8%。

■大温地区住宅8月份成交量,较去年同期劲跌36.6%。加通社


大温地产局(REBGV)最新报告指出,大温屋价连续两个月下跌,今年8月房屋成交量也录得10年同期最低,较一年前下跌36.6%。不过,公寓的表现倒一枝独秀,基准价为68.2万元,按月升2.4%。


据REBGV报告显示,2018年8月,电脑盘屋价指数(MLS Home Price Index)综合基准价格是108.3万元,自今年5月下跌1.9%,但比去年8月则录得4.1%升幅。而8月独立屋基准价为131.6万元,较7月下跌1.4%;城市屋基准价71.3万元,下跌1.9%;公寓基准价为68.2万元,上升2.4%(见附表)。


 

成交淡静门可罗雀


REGBV总裁穆尔(Phil Moore)分析,连月来购房者活跃度降低,多个类型屋价均有所下降。由于市场待售楼盘增多,提供更多选择,买家面对的竞争较过去为少。


菲沙河谷地产局(简称FVREB)公布8月数据显示,今年房地产销售将跌至低水平,与去年同期相比,销售额下跌38%。



 

利空太多希望不是漫漫熊市


目前市场利空因素很多,NDP政府的豪宅税、海外买家税,还有人提出想学纽西兰,禁止海外买家购房。温哥华的空屋税,对投资者的购房意愿也是一种打击。今年的市选、明年的联邦大选,都使政客为讨好选民拿房价说事儿,进一步打压市场。地产开发商处于很困难的时期,很容易赔钱。


笔者移民十多年,从来没见过贷款条件这么苛刻的,这对房地产市场影响很大。中国的资金管制非常严格,现在5万元额度的汇款,都不容易汇出来。


数据显示,市场显然已经进入熊市,目前没有终止的迹象,或许会进入漫长的熊市。笔者认为,后面的数据或许更难看。


这只熊不知道什么时候才走?

北美楼市
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