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加拿大多伦多房价跌入“熊市”带来的启示?

加房网 2017-10-03
近日,胡润研究院发布《2017上半年胡润全球房价指数》和《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》。中国城市近一年在全球房价涨幅前十中占有6席,无锡成为最近一年大陆房价涨幅最快的城市。而加拿大的多伦多最近一年跃居全球房价涨幅第一,涨幅高达26.1%。


另据胡润研究院报告称,多伦多炒房收益由三项叠加组成:房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。例如,多伦多房价年涨幅26.1%,租金回报率4.8%,汇率涨幅1.6%,三项相加得投资回报率为32.4%。对此,胡润认为:“如果2016年初,你打算买多伦多的房子而没买的话,你的机会成本就是32.4%。”


面对多伦多在今年上半年一跃成为海外置业投资回报最高城市,很多人扼腕叹息没能赶上这趟财富快车。但今年下半年多伦多房地产开始急转直下,多伦多所有房屋平均价格为732292加元,较4月份的峰值(920761加元)暴跌20.5%。大多伦多地区的房屋销量同比下降34.8%,至6357套。按照这个标准,进入今年下半年,多伦多房产突然大逆转,已进入熊市阶段。


那么,加拿大多伦多的房地产怎么会出现大逆转行情呢?一方面,为了给疯狂的市场降温,安大略政府在4月20日出台了一系列措施。其中最引人注目的一项措施是对非居民外国投机者征收15%的房屋转让税。要知道房价出现飙升主要是受到投机资金的影响。


另一方面,加拿大央行开始加息,在提高购房者成本的同时,也给楼市上涨的预期降了温。在7月份,加拿大央行将隔夜目标利率提高了0.25个百分点。预计在12月还要加息一次,以配合美联储届时可能的加息。


实际上,今年上半年之前,加拿大房价之所以会上涨,主要是由外国移民造成的。根据加拿大权威机构数据,去年大约有8000位百万富翁移居加拿大,其中中国移民喜欢多伦多,而欧洲人则更喜欢温哥华和蒙特利尔。同时过低的利率,又促使更多的炒房者开始追加对加拿大房地产的投资,多伦多、温哥华等城市就成为房价上涨的重灾区了。


纵观胡润研究院发布的全球房价指数榜单,在加拿大之后,中国城市在全球房价涨幅前十中也有6席,除了无锡房价成为大陆涨幅最快的城市之外,郑州、长沙、广州、石家庄等多座城市也名列其中。而作为全球房涨价幅最快的多伦多房地产如今出现了剧烈波动,这将给排名略微靠后的中国城市带来啥启示呢?


首先,多伦多房产成交量和房价出现双双大跌,恰好说明了,如果脱离了当地居民购买力的有效支撑,那么房地产业就算表面兴旺发达,也会暗藏危机。实际上,房子应该是给人住的,绝不能用来炒作的。一旦房地产披上金融外衣,那么它的波动率会大幅增加。所以,内地金融降杠杆,以及房地产回归理性很重要。


再者,任何国家的房价之所以会上涨,过低的利率水平乃是主要元凶。无论是上世纪90年代初的日本,还是现在加拿大的多伦多,都是政府抬高房贷利率,使得房价出现了大逆转。而且从目前来看,由于美联储宣布货币收紧,加元又与美元挂钩,加拿大房地产调整期才刚刚开始。


目前,国内各银行也在上调利率水平,之前是基准利率的八五折优惠,后来优惠取消了,现在一些银行将贷款利率调到基准利率的20%,这既是要提高炒房者的购房成本,又是要降低房贷杠杆,防范更多的系统性金融风险的发生。


最后,房地产投机炒作赚取暴利的时代已经过去。之前有人炒房赚了钱,那只能说明是过去,而不代表你进入楼市炒房也能够赚到钱。从目前情况看,全球各大经济体,都对投机炒房行为深恶痛绝,这不仅会影响到当地民众的购房置业,也会给这些国家的经济带来危害。


多伦多房价今年上半年涨幅稳居世界第一,而受到政策调控影响,在最近三个月里却出现大逆转。这既说明了投机性炒房是房地产大起落的罪魁,自住购房才是楼市稳定器。也印证了房贷利率的调整,对房价的影响是十分明显,过低利率,则有助于吸引炒房者。更透出了,全球炒房暴利时代已接近尾声,未来能给炒房者带来暴利的城市和地区将会越来越少。

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