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专家点津:温哥华购房时不得不知的细节

易房网 2013-09-01
买家应仔细考虑上述因素,并根据需求和预算统筹考虑在哪个地区购房。如果买家有自己的地产经纪,应与经纪充分沟通自己的需求,以便经纪为买家挑选一部分合适的房源进行看房。


准备工作


买房的第一步是明确需求和预算。大温哥华地区(The Greater Vancouver Area)包括温哥华、列治文、本拿比、素里、高贵林、新西敏等城市。每个地区的自然环境、人文风俗都不一样,买家应花一定时间进行了解。


温哥华的房屋类型分为以下三种主要类型:独立屋(House)最贵,城市屋(Townhouse)次之,公寓(Apartment/Condo)相对来说便宜一些。


大部分买家在买房时都会考虑以下因素:


是否靠近好学区;


是否靠近工作地点;


交通是否便利;


周边生活配套设施是否完善;


风景是否优美;


治安是否良好。


买家应仔细考虑上述因素,并根据需求和预算统筹考虑在哪个地区购房。如果买家有自己的地产经纪,应与经纪充分沟通自己的需求,以便经纪为买家挑选一部分合适的房源进行看房。


第一次看房


第一次看房时,应着重了解该地区不同房屋的大致情况,不必拘泥于细节。买家应在经纪的帮助下了解各种房屋的优势和劣势,尽快对预选地段和房屋形成初步的概念。这对于首次购房买房的人士或刚刚登陆温哥华的新移民而言很重要,但对于在本地已经居住了一段时间或对房屋买卖较为了解的人士就不一定需要了。在这个过程中,买家应多和经纪沟通,以明确自己的购房需求。


根据客户的要求以及第一次看房的经验,经纪将看房范围缩小,为买家挑选符合要求的房屋,并安排接下来的看房。


房屋周边环境、风景、风水、朝向、地块位置,院落大小、车库数量,以及房龄、外观、颜色、内部格局、卧房和卫生间数量、附属设施等都是买家需要考虑的因素。第一次看房时,经纪通常会安排4到6间房屋,每间房屋大概15分钟左右。如果房屋基本符合买家的要求,经纪将安排下一阶段的具体考察。


通常来说,这个阶段应合理安排看房时间。经纪一般会安排一周一到两次看房,一次在平时,一次在周末。当然,如果看到符合买家要求的房子,经纪也会通知买家即时看房。


如果买家对某栋房屋的第一印象特别好,且可以接受屋主的叫价,则应迅速进行详细考察。不过大部分买家都是在比较了不少房屋、对市场有了一定了解后才确定自己中意的房屋。


第二次看房


第二次看房时,买家应重点关注房屋的具体情况。


房屋外观:包括屋顶、外墙、落水管、门窗等。外墙采用的材料有无剥落;屋顶是否陈旧,有无塌陷;落水管是否完整,有无破漏;排水是否冲刷屋顶,是否远离地基;门窗的样式和新旧程度等。


室内情况:应观察房间结构是否符合自己的需要;卧室、厨房、卫生间的布局和大小是否合理;门窗有无变形,密封情况怎样;地下室有无潮气,是否通风,有无漏水和裂缝;取暖设备工作是否正常等。


周围邻居和房屋历史:可能的话,可以通过经纪向屋主、卖方经纪、周围邻居了解一下房屋历史、周边环境等书面上看不到的信息。


看房时,不要将注意力集中在家具档次、屋主生活品味等细枝末节上。如果这些因素不会影响到房屋买卖,就不必过于纠结。


谈价钱、下合同


确定心仪的房屋后,经纪为买房准备一份房屋买卖合约。合约的主体部分有20多条,包括律师准备的文件,附件内容多少不定。负责的经纪还会为买家准备一份同一区域内类似房屋的近期成交情况,协助买家分析市场价格并订出合理的购买价格。


为避免日后买卖双方可能发生的争执,经纪应准备好所有相关文件。合约分为两类,一类用于独立屋(house),另一类用于城市屋(townhouse)和公寓(apartment)。合约通常包括以下几种文件。


1、交易历史记录 (Transaction report sheet):记录了该房屋所有的交易信息,包括买卖双方的背景信息、买卖双方经纪的背景信息、所有时间段的交易过程等。


2、买卖合约(Contract of Purchase and Sale):房屋交易合约。地产局每年跟踪和整理发生问题的交易,并相应修改合约内容。


3、附加条款(Addendum of subject removal):在加拿大BC省的房屋买卖合同中,除正文外,通常还有若干附加条款,它们与合同正文具有同等的法律效力。常见的附加条款包括:


贷款条件(Financing):在合同签订后若干天内,买家向金融机构申请贷款;如果拿不到贷款,买家有权取消合同。


验房条件(Inspection):在合同签订后若干天内,买家有权验房;买家满意验房结果后继续执行合同,否则有权取消合同。


查验房产证条件(Title Search):卖家在限定日期前提供房产证的复印件。成交前,律师也会核对房产证。


共管物业文件(Strata Document):卖家提供的两年内的各种会议记录(Minutes)、5年内的工程师报告、物业条例、物业管理费收支情况等资料。买家应仔细阅读这些文件,如果满意相关描述和则继续执行合同,否则有权取消合同。


公开信息报告(Property Disclosure Statement,PDS):卖家填写的有关房屋状况的文件,描述了房屋是否存在各种缺陷,如房顶是否有漏水、是否按标准程序装修过、房屋中是否种过大麻等。这一说明将作为房屋买卖合约的一部分写入合约,因此卖家要对所声明的内容负法律责任。买家应仔细阅读这些文件,如果满意相关描述则继续执行合同,否则有权取消合同。


保险条件(Insurance):如果保险公司同意为房屋提供保险,则买家继续执行合同,否则有权取消合同。


上面列出了温哥华房屋买卖中常见的条件,几乎每宗房产买卖中都会涉及到。不过在实际的房屋交易中,可能还会根据实际情况添加其他条件。比如购买年代久远的老房子时,应考虑是否加入“储油罐(Oil Tank)”条件;购买全新房屋时,应考虑是否加入“2-5-10 保险”、“入住许可文件(Occupancy Permit)条件;购买农地时,应考虑是否加入“土质检验”条件;购买加油站附近的物业时,应考虑是否加入“水质污染检验报告”条件;更换房屋时,应考虑是否加入“先卖掉原有房屋”条件等。


此外,买家还可以加入其他要求,比如成交时更换姓名、要求卖家在成交前打扫卫生等。如果买家担心自己喜欢的物业中曾经有人病亡,也可以考虑加上“卖家保证没有类似情况发生”条款。


其他附加条款(All Other Addendum):跟据实际情况,经纪可能建议买家在合约中添加其他附加内容。如房屋周围有没有在建大楼、附近餐厅是否会有味道飘进房屋等。


4、如何与地产经纪合作(Working with Realtor):关于经纪的简单介绍以及经纪与买家的关系。该文件会再次强调,任何时候经纪都会优先考虑客户利益。


5、个人背景资料(Fintrac/Individual Identification Form):近年来,有人通过在温哥华购房进行洗钱,这份文件提供了买家的背景资料以备查验。

6、房主卖房资料(Feature Sheet):经纪为买家准备的房屋基本资料,包括土地面积、房屋面积、朝向、年份、基本结构、房间数量、周边环境。


此外,在温哥华房屋买卖中,以下几个名词也经常听到。


1、政府估价(Government Assessed Value,GAV):卑诗省房屋鉴价局(BC Assessment)每年会省内的所有物业进行估价,并在每年1月1日公布,作为政府征收地税和其他税费的依据。政府估价的定义是该物业前一年7月1日时的市场价格。


政府估价可以作为买家出价时的参考因素之一,但作为唯一的依据则不太合适。这是因为:政府估价是前一年7月1日时的市场价,而地产市场行情是随时变化的。


政府估价往往不是实地考察一个物业后估算出来的价格,而是根据书面材料按公式计算出来的价格,与实际的市场价格存在一定差距。例如,A屋和B屋都是根据一份图纸设计并建造的。很长时间以来,政府估价都是一样的。两栋房屋在2011年都进行了装修,A屋花费3000加元并向政府报备,B屋花费10000加元但没有向政府报备。那么从2011年开始,A屋的政府估价就比B屋高3000加元,但实际情况并非如此。


2、银行估价(Loan Value):如果买家需要向银行申请贷款,则银行会派遣估价师评估房屋的价值,以确定发放贷款的额度,这个估算出来的价值称为银行估价。为了保证房屋贷款的安全性,银行对于物业的估价通常都趋于保守(比政府估价稍低)。


3、市场价格(Market Value):二手房交易定价的主要依据。市场价格是通过比较一段时间内同一区域内类似房产的土地面积、房屋面积、房屋状况等因素估算出来的。


估算一个物业的市场价格时,通常分为两部分进行估算:一部分是土地价值,这部分变化不大;另一部分是建筑物价值,即目标物业和周边类似物业相比,在建筑面积、房间数量、房屋状况、装修水平等方面有何差异,以此在价格上做出相应的调整。买家在拿到市场价格后,只是有了出价的依据,但实际出价多少与不少因素有关。

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