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2018年加拿大房市五大看点:房价还能涨多少?

2018-01-04
2017年最大的一个话题是房地产市场,进入2018年,新的房贷政策正式实施等一系列重大变化,无疑这一话题将继续成为今年的主角。


以下是加拿大房市需要关注的五个方面:


外国买家


多伦多和温哥华政府已经采取措施抑制外国人在本地买房,温哥华于2016年8月,多伦多于去年4月分别推行15%的外国买家税。


这项税收对两地市场的影响立竿见影,销量和房价迅速下跌,但是目前,两地的房市都已经反弹。


今年,外国买家仍将是市场关注的问题。统计局去年12月发布官方数据,称两地的外国买家在市场中所占比例不足5%。不过,业内人士都认为,外国买家的市场仍在增长,值得作进一步研究。


加拿大房屋和按揭公司(CMHC)首席经济师Bob Dugan在近期接受采访时表示,在多伦多和温哥华,房价上涨非常猛,所以人们更加关注和担忧抑制房价的问题。这一问题在今年仍会是焦点。


压力测试新规


去年秋季,加拿大银行监管机构OSFI宣布新规,要求银行等房屋贷款放贷机构对按揭申请人进行“压力测试”,确保他们的贷款不会超出自己的负担能力。


申请人可以参照以下两个标准评估自己是否可以贷到款,并以更高的一项为准:


1. 在实际贷款合同规定的利率基础上加2个百分点;


2. 加拿大央行公布的五年期固定利率,目前是4.99%;


凡是无法通过这一测试的申请人,贷款就会被拒,意味着他们要么寻找更低价的房屋,要么多付首付减少贷款额度,要么放弃购买。


Ratehub Inc.创始人James Laird指出,这不仅仅影响首次买房者,不受联邦管制的次贷机构,其贷款业务量将会大增。


他说,不符合申请资格的加拿大人,在需要重新贷款(refinance)时,将被迫走这条路,另一些想要买房,又不能通过银行压力测试的人,也会选择次贷机构。


但是,蒙特利尔银行的经济师Doug Porter认为,和其他政策性变化一样,市场可以经受得住这一压力测试的考验。


他说,房市泡沫破裂的论调已经说了好多年,他认为今年的房市仍会超出预期,即使有新的压力测试,仍会再度冲破熊市的预言。


央行加息


压力测试新规是基于利率上升的前提,有充分证据显示加息将会发生。


加拿大央行维持最低利率长达十年后去年已经两次加息。投资者认为,本月央行继续加息的机率超过50%,之后还有跟进。Laird认为,央行今年会有两次加息,两次加息的时间会有较长的间隔。


目前的央行利率是1%,到年底升至1.5%,也不算太高。但是浮动按揭利率会出现近9年来最高位。


TD银行经济师Michael Dolega称,央行加息,按揭利率上升,将给2018年的加拿大房市带来严重冲击。


公开房屋售价


加拿大最大的地产局与联邦竞争局之间针对公开房屋销售数据的官司已经持续了多年。去年12月初,上诉法庭维持原判,下令多伦多地产局公开有关数据。


竞争局一直认为,地产局拒绝公开房屋售价等相关数据,迫使买家要找一位经纪人合作,才能得到数据,提高了交易成本,唯独让地产经纪们获利。


The Toronto Real Estate Board argues that there are privacy concerns to consider when it comes to who has access to financial details about home sales.


但是法庭的裁决并没有结束这场官司。地产局可在1月底之前,再度上诉至最高法庭。


虽然这场官司针对多伦多市场,但多伦多地产局有近5万名经纪,影响巨大。多伦多一名地产经纪John Pasalis日前接受采访时称,多伦多地产局的案子会给全国带来影响,其他地区的地产局也将面临同样的问题。


房价


最后,所有上述趋势都归结为一个根本的问题:房价还会上涨吗?


不出意料,各方的看法仍然有分歧。但是一个广泛的认识是,全国房市仍会继续上涨,但涨幅小于许多业主的预期。


Ratehub的Laird说,他预计今年全国房价没有涨跌。“推高房价的宏观经济因素在2018年仍然持续,”包括强劲的需求和经济增长。但是高利率和对外国买家的限制,加上压力测试,都会抑制房价,最终房价持平。


TD银行的Dolega同样认为,房市会持续软着落。


BMO经济师Robert Kavcic说,经过多年双位数增长后,2018年的市场会比较平静。

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