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温哥华买房完整流程(超详解版!)

MetroEdge 2017-11-09
总的来说,加拿大的房屋买卖还是遵循了北美一百多年来的经纪人体系,就是买卖双方都通过各自的经纪进行买卖,而买卖双方是见不到面也不能沟通的。这里的房屋买卖,从下Offer(出价合同)开始,就是一个很严肃的法律步骤。而不像亚洲的文化那样,买家可以先给卖家或卖家经纪打个电话问问什么价位卖家愿意卖,不是那样的。


下面是在温哥华买房的完整流程


确定一位专业房地产经纪作为你的买方经纪


可能买家在买房前已经通过自己的研究或者朋友的建议,对要在哪里买房,买什么样的房,多少预算等有了一个初步设想。但是,由于买家不是专业地产经纪,掌握的资料不健全,或对房产市场的了解不深入,因而你的设想有可能不是最适合你的。而你的买方经纪则能根据你的初步设想,通过经验和对市场的掌握,给你一个更适合你的购房计划。


如果买家自己对温哥华的房产市场非常熟悉也非常有本地的房产买卖经验,那么买家很可能并不需要一个买方经纪,他自己可以充当。但是如果买家没有这样的经验和知识,那么找一个买方经纪是最佳选择,否认,很容易出现买房后发现大问题,后悔也来不及的情况。


这时买家可以开始联系银行的贷款经理做贷款预批。


看房


你的买方经纪会为你寻找合适房源并带你去看房。在看房时,买方经纪也会提供每个房子的详尽资料以帮助你更好地了解这个房子。如果客人不在本地无法实地看房,则买方经纪会提供详尽的房子资料包括照片视频等。


根据看房的结果,买家可以再调整买房方案,比如房屋预算,地点,学区等。


买方经纪会再根据新的方案再寻找房源并带买家看房,直至买家确定要购买哪个房屋为止。


买家出价(下Offer)


当买家确定了要购买哪个房屋后,买方经纪就会为买家准备一份出价合约并交给卖方经纪,俗称“下Offer”。要注意的是,下Offer是一个很正规很严肃的事情,因为这个Offer不仅仅是买家的买房意向,而且还是一份真正的购房合同,具有法律的约束力。一旦双方都同意上面的所有条款,大家就需要从法律上去执行合同。


买卖双方通过各自经纪进行谈判,具体的动作就是双方的经纪根据买卖双方的意愿不断地在买房合约(Offer)上进行修改,买卖双方都需要在自己的修改上做签名以作法律认可。一般谈判的回合是2-5次,并不会太久,因为买卖双方都有各自的底线,如果双方底线没有交集,那么肯定谈不成。买家只能再找其他房子,卖家也再等待其他买家。


如果买卖双方通过谈判达成了协议,那么就进入了下一步“买家解除条件”。


家解除条件(Subject Remove)


“解除条件”这个专业词汇让很多人觉得迷惑,到底是什么意思。其实,这个步骤,是政府用来保护买家的。在买卖双方通过谈判达成协议后,双方都在出价合约(Offer)上签字认可,从法律上说,这个合约已经有法律约束力了,也就是买家必须买该房,卖家必须卖该房了。但是,政府为了保护买家,设立了“条件”。也就是说,买家在出价合同(offer)中可以加入条件,比如:买家必须要获得银行批下房屋贷款,才能买房。如果双方谈成了合约但是最后银行拒绝给买家贷款,那么买家尽管签署了合约,也可以不买房。再比如,买家要验屋后再决定是否买房,如果验屋后发现问题太多,维修费用超过一定数额,那么也可以不买房。


当然,这个“条件”,不是可以天马行空随便写的,最常用的“条件”是以下5个:


a.)买家银行贷款


b.)验屋


c.)阅读房子有关文件


d.)房屋能买房屋保险


e)获得并同意卖家提供的“房屋状况声明”文件


当买卖双方在Offer上根据谈判内容全部谈好后并双方签字了,买方这个时候就要去执行“是否可解除条件”的准备工作了,正常的时间大概是7-10天。一般买家在解除条件时需要做的:


a.)银行办贷款 (办过银行预批房屋贷款(Pre-approval)的最快,2-3天搞定,没办过的时间会多出几个工作日)


b.)验房:请专业验屋师验房。如果发现有重大问题,可以不买房。如果有小问题(每个房子包括新房子都会有小问题),那么双方谈判(要么是卖方自己出钱修理,要么是卖方给买方贴钱)


c.)看房子的相关文件:买方经纪会帮客人看相关文件,比如该房子的Title Search. 如果里面有涉及到产权的问题,需要进一步跟进。


d.)最后如果都没什么问题了,可以买了,买方就签一个”解除条件“的文件,这样就解除了条件, 同时买方需要尽快(一般为解除条件后的24小时内)将等于房价5%的定金打到买方经纪公司的信托账户,从这时候起,合同正式生效,这个房子就算到手了。


房屋过户


这个就简单, 直接找律师事务所或者法律公正人, 经纪人所在的公司会和他们联络, 在房屋正式成交的前几天(或双方约定的时间),律师或者公证人会让客户去他们的办公室签字,交钱(通常买方会有三个方面的主要款项要交到律师那里,分别是首付款,定金和贷款)。律师行会收一笔法律服务费用, 一般价格在1000-1600元左右(香港人开的律师行贵些在2500-3000元左右,西人的律师行更贵些,约在3000-5000元),房子不同可能价格会有所不同。


交房


房屋过户以后,通常第二天就可以拿钥匙了,这个时候可以给BC水电公司打电话开账户,给电讯公司打电话申请互联网和电视电话了,如果是公寓的话可能需要预定电梯,给大楼的经理打电话,一般搬入公寓楼是要付一笔搬迁费的,通常50-100元。


出价合约(Offer)中的注意事项


下Offer是一个很正规很严肃的事情, 因为你给出的Offer不仅仅是你的买房意向, 而且offer还是一份真正的购房合同。所以,需要买家能够完全明白offer上面的条款的意思,特别是后面Addendum(附加条款)上面的附加条款的意思。


下面是出价合约(offer)上最重要的几项:


1.价格 (Purchase Price, 不用说,这个最重要)


2. 定金 (Deposit, 没有固定的数字,大概为房价的5%左右,定金的提交日期一般在买家解除所有条件后的24小时内。)


3.成交日期 (Completion date,法律上的房产过户日期)


4.交房日期 (Possession Date, 俗称交钥匙的日期,一般比成交日期晚一天,也可以双方谈妥一个另外的日期)


5. 调整日期 (Adjustment Date, 也就是买卖双方的律师事务所计算各种费用例如地税,水电费用等等的日期)


6.附加条款 (Addendum): 由于每个买家要买的房子都不一样, 所以要具体问题具体分析,但基本上有个大概的样本,最少有一页,但有些东西是强烈建议要有的,比如Subjects (条件)。


什么是Subject (条件)呢?


除非在几个买家互相竞争自动主动加价争抢房子的情况下(这种情况一般发生的市场火爆的时候),一般买方经纪都会帮买家在Offer(出价合同)的后面的Addendum(附加条款)处添加上“条件”(Subjects), Subject是用来保护买家的一个保护机制。一般来说,买卖双方在Offer里面谈好价格双方签字后,这个Offer就具有了法律上的执行力。但是,因为有了Subject这个保护机制,那么需要买家亲自签字声明”解除条件“(也就是解除保护机制),那么这个合同才能真正在法律上去执行。"


买家常用的Subject (条件) 基本有:


1. 贷款: 尽管买卖双方已经全部签署了Offer(出价合同),但是如果买家申请房屋贷款的银行没有批下贷款,那么买家自然买不了房子, 这样的话,买家就可以不签 “解除条件”的文件,而解除不了条件, 房屋买卖合同自然不成立。


2.验房: 买家的验房师发现房子有重大问题,需要大笔资金进行修复,买家决定不买了, 所以不签”解除条件“文件,买卖合同还是不成立。


如果是买公寓: 还要看公寓的会谈记录(Minutes),年度会谈记录(AGM),Form B(一个表格告诉你这个房子现在的基本财政状况,有没有对外的责任,大修基金是多少等等,很重要),财政报告,工程师报告等等。


地下油箱: 一般房龄50年或以上的老房子最好再加一个保护条件,请卖方提供地下油箱的移除证明。


保险: 有些老房子的房屋保险是个问题,曾经有客户因为是抢来的Offer没有条件,后来因为房子自身的问题保险公司不保,结果导致银行不肯贷款。


产权报告 (Title Search): 注意有没有Easement ,尤其是独栋别墅, 简单的讲就是有没有第三方对你的这块地有路权, (一般来说,每块土地,当地市政府和煤气电话电力公司都对你的土地有路权,因为他们需要能进入你的私人领地布线工作等,如果每次进入你的土地,都要去办理申请,那么就无法工作了。所以,这些机构有这个路权,他们在进入你土地前,当然会先敲门,但是如果屋里没人,他们就可以直接进入了。),要注意的是,除了这些外,是否还有其他人比如邻居等对这个土地有路权,这个可以根据Title Search上的号码在Land Tilte Office(政府土地产权办公室) 查到相关信息。一般买方会要求卖方提供Title Search的证明文件。


总的来讲,下Offer是一个讨价还价的过程,正常人的思维,出个价格,你降点儿,我涨点儿,反复好几次,但从实战经验上来讲,多数情况,2-5个回合之内基本上就结束战斗了,所以每个Offer谈判的时间本身不会太长,毕竟双方都有个底线,谈的成就买,谈不成就找下一家。

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