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防房市过热 加国明年起房贷需压力测试

加房网 2017-10-26
2018年1月1日起,不需要购买房贷保险的借款人,也需要通过贷款利率的「压力测试」,才能获得贷款。


为降低借款人的违约率,金融机构监管办公室(OSFI)去年10月启动「压力测试」,需要购买保险的房贷,借款人需要先通过较高利率的压力测试。当时的规定是,首付款在20%或以上的借款人不受此限。


但是,10月17日(週二),金融机构监管办公室发布新规定,明年1月1日起,就算借款人首付款超过20%,不购买房贷保险,也须要通过压力测试。所有联邦监管的金融机构,都被要求执行这一规定。


压力测试


这项压力测试也称为最低合格率,标准是当时的5年定期基准利率或具体贷款合同利率,取其中较高的那个利率,加上2%。如果较高的利率是2.5%,压力测试利率就是4.5%。


金融机构监管办公室对此的解释是,这样实施的目的,是为了避免有人通过选用浮动或短期利率,获得较低的测试利率。


新政策要求贷款人加强控制贷款额对抵押物的比率(LTV),以增强应对风险的能力。联邦监管的金融机构必须建立并遵守合适的LTV比率限制,LTV比率须随着房市和经济环境的变化而更新。


另一个新规定是禁止金融机构与其他贷款人联合安排抵押贷款,或将抵押贷款和其它借贷产品组合,从而在审批住宅贷款时规避该机构的LTV比率限制或其它限制。


金融机构监管办公室总监鲁丁(Jeremy Rudin)说,这些规定「对加拿大住宅抵押贷款是审慎和强有力的监管措施」。


政府仍担心房市过热


近几年为冷却房市,加拿大政府已经先后多次收紧房贷政策,看起来都未足以达到冷却效果。2016年7月,金融机构监管办公室呼吁全国金融机构,对外国买家不能因其付了35%的首期款就批出房贷,还需要认真评估借款人的品行及还款能力。


最终,卑诗省和安省政府先后使用手中权力,对外国买家另加收15%的税,使房市大幅降温。不过,这政策对本国买家没用,也不是对所有外国买家都适用。不少行家认为,温哥华和多伦多房市的冷却,相当大的成分是心理作用。实际上,这两个房市的平均房价在下滑六个月后,都恢复上升。


金融机构监管办公室去年对需要购买保险的房贷实施压力测试,可以说是为了保护政府,因为这些保险是政府向金融机构提供,借款人违约的话,政府要赔钱给银行。


现在对首付款超过20%,不购买房贷保险的借款人也实施这样的压力测试,首要目的应该是使更多人的借款能力下降,继续冷却房市。银行会少了生意,同时也更安全。


在住房投资安全方面,买家看起来不是这样想的。据CBC报导,目前不购买房贷保险的个桉增加了17.3%。也就是说,很多人在想办法满足20%的首付款,从而避开压力测试。从明年开始,这一招不管用了。

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