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加拿大房产高烧不退 供求和政策看未来

约克论坛专稿 2016-03-29
上个世纪50年代,新加坡为了解决当时的住房问题,将“居者有其屋”作为基本国策之一,推出了多项被后世引为经典的政策,将新加坡打造成全球唯一近乎达到百分之百拥屋率的国家。


这样的条件,让面对房价不断攀升的加拿大市民们为之无比羡慕。但是在加拿大,房地产业有太多说不清、道不尽的细节,令人可堪玩味。


在 安省,因为著名景点尼亚加拉大瀑布(Niagara Falls)以及因为毗邻大多伦多地区的巴里(Barrie)地区的房价升幅相当明显。而如果解读这背后的一个走势,就会明白:“高房价,已经开始从中心 城区向卫星城市蔓延”。虽然从整体房价而言,卫星城市的房价在算上增幅后,仍然不及约克区、杜兰区、密西沙加,以及奥克维尔-米尔顿地区 (Oakville-Milton)的平均房价高。多伦多与温哥华等大型城市,毫无争议地成为加拿大房价增长的“火车头”。


高房价的蔓延,似乎打破了从2008年就开始“加拿大房地产泡沫论”和“加拿大房地产崩盘论”。但至今,房地产市场仍然越来越火热。而老生常谈的问题,就又出现了:“这样的热度,还会继续下去吗?”这个问题背后的答案,是相当暧昧的。


从供求关系看房价


如 果房屋看作是商品的一种,就必须要阐明供求关系。现在的大多伦多地区,乃至大多伦多地区外围的卫星城市,在房地产市场上,都属于卖方市场。从“求”的方面 看,加拿大全国人口在今年的1月份突破了3600万。在增加的人口数量中,大部分是属于来自不同国家的移民。既然是移民,就意味着符合“财”或“才”的其 中一个硬标准,间接提供了充裕的资金支持;再者,人口的不断流入,从中产生的刚需“高烧不下”。


从 “供”的方面看,房屋数量的供应不足,则是从根本上为高房价打造了丰厚的土壤。在“马太效应”的心理下,大型的城市因为其就业、教育、医疗等资源的相对更 完善,而吸引来自不同地方的人前来聚居,但因此而造成的中小型城市更加难以竞争。大型城市的房价也因此在市场上步步高升。在此论调下,如果相应地增加房屋 的供应量,大型城市的房价即使上升,也是稳步上升。于是问题又来了:“多伦多、温哥华等大型城市的房屋供应量,足够吗?”


答 案是:非常不足够!从这就造成了可供购买的房屋数量,远远未能跟上等待消费的“刚需”资金。再算上因为加拿大元目前相当低的汇率,国际投资界追求平稳的投 资策略,内外因素联手持续托高了房价。而现在大多伦多地区外围卫星城市的房价也在走高,其实是一种无奈的市场自然分流。于是一众市民们就可以在加拿大总理 小杜鲁多的基础设施投资计划中,看到了联邦政府将拨出27亿加元,用作住房建设工程(包括原住民住房建设)。27亿加元是怎样一个概念?是否足够呢?或者 从这一条新闻可以找到答案:


在去年2015年的年末,法国巴黎的世界气候大会上,加拿大总理小杜鲁多向世界承诺“未来五年内,向发展中国家提供总值26.5亿美元援助,主要是帮助他们发展新型能源设备,应对环境污染”。


从政策导向看房价


加拿大广播公司报导,加拿大卑诗省最近宣布一项新规定,要求购房者填报身份,不论是本国公民、永久居民, 还是海外居民。卑诗省政府和加拿大联邦政府也拨款开始研究如何才能限制外国买家炒房, 以及外国买家的行为对房地产市场的潜在影响。


但 关键词在于:“开始研究”。与加拿大相比,澳洲早已执行多项限制海外居民在澳洲购房的政策,即使这些政策也无阻悉尼(Sydney)和墨尔本 (Melbourne)成为全球房价排行第二与第四最贵的城市,加拿大的温哥华则夹在第三。虽然此前加拿大政府就已经推出一些政策试图限制外国买家炒房, 例如加大首付比例、要求外国资金进行更严谨登记等。但如果参考澳洲的政策经验以及当下加拿大的房地产业炽热状况,似乎加拿大在未来推出更多的限制外国买家 炒房的政策,收效应该也不太大。所以,正因为现阶段相对宽松的政策,才一定程度上在加拿大引发了“外国钱多人X的买家推高房价”的激论。


加 拿大房地产业的非理性繁荣,其实是牺牲了众多年轻人创新创业的热情。但炽热的房地产业又能带来丰厚的税收。从这个方面看,加拿大政府的立场是暧昧的,想保 证税收,又想将资源自然平衡到中小型城市。所以政策导向能够影响、想影响的,其实是自住型购房者居多。若希望将外国投资型购房者的资金,自然平衡到全国各 省的中小型城市中去,加拿大政府的心态就已经转变-----降低移民门槛、广纳人才,扩大人口基数的同时,均衡发展其它产业。迷恋房地产业带来的丰厚税 收,无异于饮鸩止渴。

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