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春节过后 中国楼市迎来“史诗级”上涨

新浪 2016-03-03
春节过后,中国一线楼市迎来一轮“史诗级”上 涨,即使2015上半年火爆的中国A股,与之相比也相形见绌。


2月23日,北京大兴村一块地经过76轮激烈竞价,最终被绿地以39亿拍到(1人民币折合约 0.1526美元),楼市价达到4.7万/平米。而该地的二手房价格不过2万多一点而已。消息传出后,市场一片惊呼之声:中国新一轮赶英超美的房价时代又回来了?!


恐怖的中国一线楼市


据机构统计,北京2月仅有的3个新楼盘供应,开盘量均为过百,但开盘价却出现1,000—2,000元/平米的上涨,然而一经入市即遭到抢购,其中恒华湖公馆1小时售罄,长安金融街中心也仅用了2小时即告售罄。面对巨大利好,开发商开始刻意捂盘,等待更高价格上涨。


北 京新楼盘“高烧不下”,在强烈看张预期下,自然带动 二手房价格上涨。链家地产数据显示,今年1月北京二手房共成交26,617套,环比上涨5.64%,同比去年上涨91.48%。而1月北京二手房成交均价 为40,619元/平米,环比上月上涨2.84%,同比五年出现17.52的上涨。


北 京并不是房价上涨最高的城市,根据中国统计局2月 26日发布的数据,早在今年1月70个大中城市中,房价涨幅最高的是深圳,领涨全国已有14个月,与去年同期相比暴涨了52.7%,上海和北京分别以 21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。另外,作为亮眼的二线城市,南京1月新建商品住宅价格环比大涨2.5%,涨幅超过北京,仅次于深圳和上海,居全国 第四。


这 一切到底怎么了?面对逆势狂欢的房价,不仅普通民 众,甚至很多业内人士也大呼看不懂。有分析认为,房地产去库存是2016年中国经济的五大任务之一,既涉及到中国金融市场的风险,也涉及到地方的GDP增 长,因此,在地方利益诉求、中央宏观战略共同助推下,中国房地产去库存已蒙上政治性色彩,并且,由于实体经济萎靡不振,A股动荡难安,作为一二线楼市,成 为市场资本实现保值套利的重要渠道。


中国一线楼市普遍暴涨


中 国经济学家马光远日前撰文称,2016年中国房价分化走势会持续,由于负利率和人民币贬值影响,一线楼市至少还有10%的涨幅,三四线城市会出台更优惠的 政策,但不管政策力度有多大,中国一些三四线城市的库存也不可能消化完毕。他预判:中国未来的城镇化,一定是以大城市为中心的城市群,未来60%的人口都 将集中在这些城市里,而不是小城市。


中国楼市暴涨内幕


可 谓一半是海水,一半是火焰。在一线楼市一飞冲天同 时,三四线城市空置率继续攀升。截至去年11月底,中国商品房待售面积6.9637亿平方米,在建未售面积为48亿平方米,待开工面积为8.5亿平方米, 以2.4的容积率计算,全国整体存库约为63亿平方米,其中,绝大多数库存聚集在三四线城市。


天 量库存压顶,配套设施不完善,就业渠道的缺失,使三 四线楼市成为被遗忘的角落。尤其在经济下行周期,更加剧了这些地区经济资源流失的态势。单纯所谓优惠政策的驱动,难以从根本上缓解这些城市的库存压力,除 非实体经济环境得到显著改观,并在市场竞争环境驱动下,富有生产和创新企业大批量迁移到这些城市,并对人口、资本形成吸虹效应。然而,这无疑是一个极端漫 长的过程,并且需要政府经济政策的重大变革,目前环境并不现实。


对于中国楼市二元化格局,市场投机资本自然清楚。因此,在政府优惠政策助力,媒体舆论爆炒,银行信贷和各种民间融资的扶持下,一线城市(包括部分二线城市)楼市成为炒作的重点。


以 深圳为例,有业内权威爆料,2015年深圳房价大 涨,全系有房产和外贸业务的人士炒作,例如,很多买房的老板,和保姆、司机签个假的劳动合同和收入证明,老板垫付首付,房产高价转让后,银行再贷七、八成 贷款给老板,这样老板房产相当于拿到房价大幅上涨后70-80%的贷款,这个贷款比例远高于常规住房抵押贷款的50%。老板们拿到这些人民币房款后,通过 贸易通道出境,对于司机和保姆来说,他们也无所谓,反正先住上豪宅享受着再说。这种模式相当于把银行贷款套出来,大大增加了商业银行贷款风险。


这不过是炒作的传统模式,在目前新一轮楼市投机炒作浪潮中,很多一线城市的房产中介,俨然全覆盖的个人金融公司,以较高的利率为购房者提供所谓新房、二手房的“首付款”,有的甚至不需要任何抵押物就能放贷近百万元。月利率高达2%。


中证报援引业内人士表示,房产中介的贷款资金的三大主要来源,一是以从事正常的公司业务为由向银行申请信用贷款或抵押贷款,拿到钱之后再转借给购房者;二是通过信托渠道募集资金;三是来自上市公司等不缺钱的机构的闲置资金。


中国楼市何处去?


本 质来看,这就是一场击鼓传花的游戏,具有迫切需求的 购买者,无疑成为这场游戏的牺牲品,但更大程度上,一线楼市沦为投机者相互之间的投机游戏,通过最后狂欢的投机模式来吸引下一个接盘侠,并套现离场。毕 竟,很多投机者自己也清楚,在经济极端疲软的大环境下,此轮房价逆势上扬就是泡沫,最终将会破灭,只不过他们不相信自己是倒霉的那一个。


本轮楼市繁荣为何基础脆弱?因为,中国经济环境与先前有着本质不同,首先,中国人口红利正在消失,并且全球经济疲软带动外部需求下降,这让中国出口一直承压,很难再形成过去强大的创汇效应。中国经济增长只有依靠劳动生产率的提高,但目前尚未看到这一点。


并 且,随着美联储退出QE步入加息通道,足以吸引全球 资本,如果中国继续无限制货币宽松,为维系巨大的地产泡沫,那么意味着以人民币计价的资产对美元呈现虚高,直接加剧资本外流和人民币贬值压力。毕竟,维系 泡沫也必须有一定根基支撑,或美联储处于降息通道、或国内保持强大的出口和旺盛的内需,或具有一批生产和创新企业集群来确保核心竞争力。否则,单纯依靠泡 沫很难滞留投机资本,套现离场寻找安全的价值洼地,是它们投机之后的必然选择。

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