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视点:长青线对高贵林房地产市场的影响

王涛 2014-11-02
长青线(Evergreen Line)在2011年秋季正式通过建设计划前,给公众的感觉是“要建,但不知何时建”,前期讨论耗时有5、6年之久,这种不确定性的等待严重阻碍了高贵林的城市发展。


市场回顾


长青线(Evergreen Line)在2011年秋季正式通过建设计划前,给公众的感觉是“要建,但不知何时建”,前期讨论耗时有5、6年之久,这种不确定性的等待严重阻碍了高贵林的城市发展。根据大温地产局MLS的统计资料(表1),在2012年之前,高贵林各类房屋的价格增长幅度都要落后于大温地区的平均增长水平;2012年后,高贵林各类房屋的价格增长幅度要高于大温地区的平均增长水平,增幅在所有城市中居于中上水平。



上表也说明,随着常青线的建设,高贵林、穆迪港,甚至是高贵林港的各类房产对于大温地区买家的吸引力日渐增强,在交通便利性问题解决后,价格可负担性成为置业者的主要选项。


房地产分析师Richard Wozny认为,根据以往多项研究,当天车正式通车后,车站区域内的周边公寓价格会上涨5%,可以改变土地重新分区规划(rezoning)的独立屋价格可能翻倍,而已变更为多家庭住宅的空地,价格会增幅25%。但有专家认为,独立屋价格的增长,有时很难区分是因为天车线的建设,还是因为整体市场的变化。



我们可以通过表2发现,在大温地区独立屋市场红火的年份(2005-2011年),高贵林独立屋的市场表现要弱于大温地区平均水平;2012年后,高贵林独立屋市场开始活跃,房屋年均基准价格3年累计涨幅9.62%,大温地区同期为5.55%。统计数据说明,高贵林独立屋的价格增长相当程度上得益于常青线的建设。


市场发展


高贵林有优美的自然风景、优质的教学资源、相对低价的房屋,如今又有长青线的助力,将更加吸引外来人口来此居住,既有新移民,又有东迁的本地人。温哥华太阳报报导,根据 2011年人口统计,高贵林、穆迪港和素里是大温地区人口增长最快的几个城市。预计到2021年,高贵林人口将从现在的13.2万增加到17.6万,新增人口中有半数将居住在长青线附近。城市人口的增加必然带来的是购房需求增加,在供求关系体系下,各类房屋的供給也会相应增加,预计新增住宅单位有2万多套。


长青线沿线或附近的社区有Coquitlam West、Central Coquitlam、Scott Creek、Canyon Springs,Westwood Plateau和 New Horizons。这些区域也是近期成交活跃的区域。


高贵林市政府已经将长青线车站和沿线规划为高、中密度住宅区域,通过提高居住密度来应对人口增加。长青线沿线几乎没有新的土地供应,房地产发展只能采取拆旧建新的方式进行,沿线附近的独立屋升值有很好的发展空间,如Coquitlam West和Central Coquitlam。


以车站为中心,根据距离远近完成土地重新分区规划(Rezoing)工作。距离车站400米的核心区可建设高层公寓,如Burquitlam和Lincoln车站附近就有多个高层公寓在建设中。距离车站400-800米的周边地区可建设4-7层的矮层公寓。距离车站1公里外的传统独立屋社区,如Coquitlam West,将扩大联体住宅区域范围,即在面积符合一定要求的单块独立屋土地上允许建设两个小型独立屋或双拼、三拼屋等,提高独立屋社区的居住密度。


未来公寓市场的购买主力集中在80和90后年轻人。尽管年轻人对居住在城郊城市颇有微辞,但受价格承受能力因素影响,多数会将公共交通便利、周边商业、生活设施齐备的公寓作为第二优选方案。Burquitlam和高贵林市中心区域将是公寓的集中区域,40万可以购买到两室两卫的全新公寓单位。同等条件的公寓,在Metrotown区域至少要高出10-15万。


Coquitlam West和Central Coquitlam在高贵林的西南部,该区域的特点是地势平、大地旧屋多,土地重新分区规划多样,非常适合购买独立屋进行投资,或出租或新建。Scott Creek、Canyon Springs,Westwood Plateau和 New Horizons在高贵林中心附近,生活便利、房龄较短,价格区间大,既有150万以上的毫宅,又有60万左右适合首次置业者的小独立屋,更多的是70-100万的独立屋,非常适合有意改善居住条件的人士购买。


长青线小知识


目前正在建设的长青线全长11公里,起点在本拿比 Lougheed Town Centre,终点在高贵林Lafarge Lake–Douglas,沿途设立5个车站,此区间运行时间15分钟。2016年夏季运营后,长青线行驶区间是 VCC–Clark站 和Lafarge Lake–Douglas站,途经本拿比和穆迪港,将极大地提高三联市市民的出行效率、缩短上班族的通勤时间。预计2021年,长青线日载客流量为7万人,高峰时段将有1万乘客。

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