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利弊泾渭分明:加拿大公寓楼优缺点辨析

加房网 2014-10-02
与亚洲和欧洲高密度的居住模式不同,加拿大公寓楼的发展只是最近半个世纪的事。看看温哥华和多伦多快速崛起的高楼大厦,加拿大人越来越喜欢公寓楼已是不争的事实。


与亚洲和欧洲高密度的居住模式不同,加拿大公寓楼的发展只是最近半个世纪的事。有数据显示,加拿大第一栋住宅公寓楼于1967年在亚省埃德蒙顿登记。到上世纪90年代初期,仅有百分之四的加拿大人住在公寓楼中;今天,这一数字已爬升到百分之十五。看看温哥华和多伦多快速崛起的高楼大厦,加拿大人越来越喜欢公寓楼已是不争的事实。


Condo的英文名是Condominium,Condo是其简称。其实,Condominium指的是物业所有权的一种法律形式,是一群业主各自独立拥有他所购买的物业单元、同时按比例共同负担该群物业所共同拥有的公共区域。Condo可以是中层或高层公寓楼,也可以是中低层的商业物业,比如办公楼或标准的工业园单位。本文使用Condo最常用的含义,即用于居住的中高层公寓楼。


在介绍公寓楼具体的优缺点前,先谈一谈拥有一个公寓楼单元所要支付的日常税费。一个公的业主不但要负担他所拥有物业单元所有的直接税费,还要按比例负担该单元所在大楼公共区域所有的间接税费。


直接税费包括市政府的地税、单元本身的保险费、单元所使用的水/电/气费用、单元内部的维修和保洁等。上述费用都是直接付给政府、服务提供商。


间接税费包括市政府公共服务,如垃圾清运费、大楼外墙和公共区域的保险费用、公共区域的水/电/气费用、公共设备的维护费用、管理人员的工资等。这些间接费用都会按比例分摊到每一个业主的头上,由业主支付给大楼管理公司用于所指定的用途。


说完了费用,下面再说说公寓楼的优点。


首先,每个单元有其独立的物业权。即该单元的业主可以拿这个物业权到政府部门登记、将它拿到银行抵押贷款,或拿到市场上出售或转让,这一点与独立屋是相同的。


其次,公寓楼的价格通常比独立屋和半独立屋低。公寓楼内部一般都有公用的康乐设施,如游泳池、网球场、健身房等,业主足不出户即可享受这些设施。而独立屋的业主就没有这个褔分了,要游个泳、打个球什么的,可能不得不开车二三十分钟去附近的社区中心。


第三,大多数公寓楼都有保安和监控设备。业主有专门的钥匙进出,因此与独立屋相比,公寓楼的安全性相对较高。


第四,公寓楼有管理公司负责夏天剪草、冬天铲雪、打理花园等维护工作,而独立屋的住户就必须亲力亲为了。


不过除了上面提到的优点,公寓楼同样存在诸多不足,买家要有清醒的认识。


首先,如果着眼于中长期投资,公寓楼升值的潜力不如独立屋。独立屋拥有自己的土地,而土地会持续、不可逆转地增值。


其次,公寓楼的住户会受到物业管理公司的诸多限制,如限制出租、限制养宠物、限制开聚会的时间、限制访客逗留等。如果买来公寓想出租,这些问题必须弄清楚。而公寓楼墙挨墙、门对门的居住方式,决定了住户必须考虑邻居的生活习惯,否则随时可能接到关于味道或噪音的投诉。


第三,公寓楼管理的低效率备受批评。并不是每个住户都关心公寓楼的管理问题,如果大多数业主不出席管理会议、不投票,不称职的管理人员就不会被选掉,这很可能就会导致浪费。


此外,公寓楼还有一个“逆向选择”问题。比如说,公寓楼的热水是共享的,而费用又是按固定比例分摊,那么大家庭业主比较占便宜,他们用得多但只需支付固定比例;而小家庭业主则有些吃亏,用得少却仍要支付固定比例。因此小家庭就会慢慢搬走,而的大家庭看到这方面有便宜可占,就会慢慢搬入。

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