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总数超10万 地产经纪才是最大楼市泡沫

加拿大都市网 2014-05-21
加拿大房地产已持续繁荣多年,火爆的市场=不仅推高了房价,还造就了一只庞大的地产经纪队伍。


加拿大房地产已持续繁荣多年,火爆的市场=不仅推高了房价,还造就了一只庞大的地产经纪队伍。据加拿大地产协会的最新资料,目前全加有108,706名地产经纪。19岁以上的加人,平均245个人就有一个经纪。而在房市大热门多伦多,这个比例还要高。多伦多地产局本月的一份声明显示,大多区目前有39,000名地产经纪,平均每140人就有一名经纪。


统计资料显示,10年来,大多区房价涨了至少一倍,地产经纪的数量也涨了差不多一倍。10年前,大多区有地产经纪约2万人,2011年,已达31,000人,2012年,35,000人,2014年初,39,000人,近几年基本是每年递增4,000人。


行业火,门槛低


上周五,多伦多一家免费周刊的发行人在微信上宣布,她改行了,做地产经纪了。她留言说:“2年前很多人说,我不在意。经历很久,如今我终究还是走上了这条路。”


身边的人不断改行做地产,如今已是见怪不怪了。本记者所在足球队的领队,某天突然宣布,他卖掉了咖啡馆,改做经纪了。甚至连记者参加的一个诗人协会,其召集人有一天也递给了我一张地产名片,上面赫然印著他的大头。


地产经纪俨然成了华人中最流行的职业


针对这种现象,地产经纪肖绍军称,主要是因为行业火,门槛低,新移民专业工作又难找,地产经纪这个职业还算体面,挣钱也不少,于是大家都趋之如鹜。这些年地产持续火热,经纪职业更是炙手可热,就算你找到专业工作,年薪10万进入阳光名单,交完税又能剩多少呢?所以不少正职人士也要考个牌拿在手里,不仅可以为自己和朋友服务,还可为自己准备一条后路。


地产经纪A女士,在中国国内是一名大学教师,移民到多伦多,半年多找不到任何工作,加上当时已怀孕,不适合再出去找工。出国前他们带了一笔钱,于是决定先买个房,安顿下来再说。经纪带他们看了几次房,就搞定了。在这个过程中,她发现地产经纪这个行当不错,很适合自己。于是趁怀孕这段时间著手考牌。她说,考牌不难,18个月内通过三门考试,学费(含考试费)$1500,你就是一名地产经纪了。


注册后2年内再修3门选修课,学费$1190。3门课中,只有一门课必须去上课。还有两门可以自己在家看书,然后参加考试。她说,她只去上了一门课,前后花了半年多,3门课就全通过了。如果不是因为怀孕,集中精力,这个过程还可以缩短。


如今,A女士已是大多区一名小有成就的地产经纪。地产经纪B先生,拥有一份IT行业的专业工作,前几年,他所在的公司被一家美国公司兼并后,三天两头裁员,200多人的公司,最后只剩下10来个人。B先生虽然一直没被裁掉,但整天提心吊胆,不得不早作准备。正好他自己要换房,于是决定考个牌,拿自己先练练手。就这样,IT 男B先生兼职做起了地产经纪。他说,由于还有全职工作,他一直没有打广告,都是做熟人朋友的生意。去年有一搭无一搭,他做了5单,其中还有一个大单,算下来不比全职工作挣的少。他现在已不担心公司开掉他,开掉了就全职做地产。“说不定哪天一高兴,我先把公司给开了。”他说。 这就是典型的有恃无恐啊!


僧多粥少,竞争剧烈


一直以来,多伦多地产市场都操纵在几家名牌大地产公司手里,它们是真正的龙头老大,心安理得地分享著多伦多地产业这块大肥肉,没人敢来动他们的乳酪。随著越来越多的人加入地产经纪行业,不断有“无名小辈”地产公司突然冒出来,向老大哥们发起挑战。这些后来者以极其优厚的分佣制度,在极短时间内,滚雪球般迅速发展壮大。一向平静的多伦多地产市场,开始进入战国时代。


据多伦多地产局资料,10年前的2004年,大多区全年成交房屋83,501单,按当时2万经纪计算,每人每年大约4单多。而10年后的2013年,大多区全年成交量为87,064单,并没有大的增长,但经纪人数已达到39,000人,几乎增长一倍,也就是说,平均每个经纪一年才有2单多生意。具体到每个月,就更可怜了。2014年1月份,大多区仅成交4106单,差不多每10个经纪整个月才有一单生意。2月份5699单;3月份8067单;4月份达到高峰,9706单,也要差不多4个经纪整月才有一单生意。市场竞争之激烈,可见一斑。


大多区39,000名地产经纪中,有多少是华人,目前没有统计数字。肖绍军称,有一点是可以肯定的,那就是,华裔中地产经纪的比例,比其他族裔都要高。他说,地产行业是一个资讯行业,随著IT技术普及,资讯公开,房产交易越来越标准化,门槛也就越来越低。即使新人,也可以很快上手,这个房子值多少钱,查一查周边最近的成交值,再根据房屋本身特质稍微修正一下,都不会差太远。这就象厨师,以前的厨师都要自己摸索菜谱。现在呢,菜谱都是现成的,你只要照著菜谱做就行了。


他说,房屋买卖的标准化,让技术不再成为主要障碍。地产经纪之争,其实主要争的是客户,谁手里有客户,谁就是老大。为了争客户,大家也只好各显神通。


既然经纪太多,为什么不提高门槛呢?问题在于,地产局靠经纪挣钱,它为什么要限制人数呢! 39,000名经纪,每个人考试费2600多,会员Renew 费用,每人每年1000多,加起来可不是个小数目。


前些年,一打开安省地产协会(OREA)的网页,就会看到一条极具煽动性的广告:你想有灵活的工作时间吗?你想驾豪车吗?你想用智能手机吗?来做地产经纪吧!


如今,可能是地产经纪实在太多了吧,OREA已经把这条广告删除了。肖绍军说,地产局其实也提高了门槛,刚开始是开卷,你只要知道答案在哪,会抄就行。后来采取闭卷了。现在考试的人越来越多,排期很长。


2/8定律和1/9定律


地产经纪行业有没有泡沫,地产经纪王韬认为,有,但不足惧。每一个行业都面临竞争,其结果最终将是提升整个行业的整体水平。地产界有一个说法,20%的经纪做了80%的单子,还有80%的经纪,只做了20%的单子。更有人说,10%的经纪做了90%的单子,剩下90%的经纪,只做了10%的单子。不管怎么说,一句话,少数大经纪,做了大部分的生意;而绝大部分经纪,只能分得很小一杯羹。


肖绍军形容说,地产市场就象一座森林,雨季来临,植被繁盛,孕育了各种大小动物。一旦旱季来临,食物链断了,优胜劣汰就成了唯一的自然法则。森林永远在,市场永远有,就看你够不够强。

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